ЗЕМЛЯ: БАР’ЄРИ ДЛЯ ВЕТЕРАНСЬКИХ ФЕРМЕРСЬКИХ ГОСПОДАРСТВ І ЯК ЇХ ПОДОЛАТИ
Алла Кальніченко, директорка ТОВ «Експертний центр права», консультантка Національної асоціації сільськогосподарських дорадчих служб України
Повертаючись додому з війни, наші захисники і захисниці часто задумуються над відкриттям власної справи. Проведені дослідження (https://fsv.dorada.org.ua/uk/seminar-dlya-veteraniv-i-veteranok-praktichni-prikladi-veteranskogo-fermerstva-kooperaciyi-i-mentorskij-suprovid-dlya-veteraniv-ta-veteranok) та безпосереднє спілкування з ветеранами і ветеранками війни, зокрема під час семінарів у «Школі сімейного фермерства для ветеранів і ветеранок» Національної асоціації сільськогосподарських дорадчих служб України, засвідчили, що праця на землі, фермерство є одним із привабливих видів діяльності для багатьох з них. Особливо цікавим є такий вид діяльності як сімейне фермерське господарство без створення юридичної особи.
Та створити таке господарство можливо лише за наявності у власності або користуванні земельної ділянки. Тому розглянемо проблеми в земельному законодавстві, які терміново необхідно вирішити, аби дати можливість розвитку сімейних ферм, зокрема, ветеранських.
Надання земельних ділянок для ведення фермерського господарства із земель державної та комунальної власності здійснюється в порядку, передбаченому Земельним кодексом України. І звідси починаються негаразди для майбутнього фермера.
Ось, ветеран, який постійно проживає в селі, хоче створити сімейне фермерське господарство. Він починає вивчати порядок отримання земельних ділянок із земель державної чи комунальної власності для таких цілей. А тут – у частині першій статті 134 Земельного кодексу України - чітко говориться про те, що земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті. У частині другій цієї статті не зазначено випадку надання земельних ділянок для ведення фермерського господарства.
Суперфіцій - право користування чужою земельною ділянкою для забудови.
Емфітевзис - право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
Отже, право оренди чи емфітевзису у ветерана, який бажає створити сімейне фермерське господарство і у якого немає відповідної землі, може виникнути виключно за результатами проведення земельних аукціонів. Слід також розуміти, що, як учаснику торгів, майбутньому фермеру необхідно сплатити реєстраційний та гарантійний внески та бути готовим, у разі перемоги, сплатити наперед орендну плату.
Земельні торги проводяться у формі електронного аукціону в режимі реального часу в мережі Інтернет, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу ціну за придбання прав емфітевзису, суперфіцію, або найвищий розмір орендної плати, зафіксовані під час проведення земельних торгів.
Учасник земельних торгів - це фізична або юридична особа, яка розмістила в електронній торговій системі документи, зазначені в частині сьомій статті 137 Земельного кодексу України , сплатила реєстраційний та гарантійний внески, зробила закриту цінову пропозицію і відповідно до закону може набувати право власності чи користування земельною ділянкою, виставленою на земельних торгах.
Реєстраційний внесок за лотом встановлюється у розмірі 0,1 мінімальної заробітної плати, визначеної законом про Державний бюджет України на 1 січня року, в якому оприлюднюється оголошення про проведення земельних торгів.
Гарантійний внесок становить 30 відсотків стартової ціни продажу земельної ділянки чи прав емфітевзису, суперфіцію або 30 відсотків стартового розміру річної орендної плати, але не може бути більше 2500 прожиткового мінімуму, встановленого для працездатних осіб законом про Державний бюджет України на 1 січня року, в якому проводяться земельні торги.
У 2023 році прожитковий мінімум для працездатних осіб становить 2684 гривень. Отже, гарантійний внесок може досягати 6 710 000 гривень.
Якщо ж ми хочемо в Україні розвивати сімейне фермерство, зокрема за участі ветеранів і ветеранок війни, то надання земель державної чи комунальної власності саме для створення сімейних фермерських господарств має відбуватися на неконкурентних засадах з умовою реєстрації такого господарства протягом певного строку після реєстрації права оренди на земельну ділянку, наприклад протягом одного місяця. Логічним буде виглядати тут встановлення обмеження на розмір земельних ділянок, що надаються на неконкурентних засадах - наприклад, не більше 10 га.
Для вже діючих сімейних фермерських господарств має бути прописаний окремий алгоритм у проведенні земельних аукціонів, адже малий сільськогосподарський бізнес не в змозі конкурувати з великими компаніями на торгах.
Справедлива конкуренція може бути тільки між рівними суб’єктами, тому доцільно було б готувати та проводити земельні аукціони окремо тільки для створення фермерських господарств, зокрема сімейних. Це відповідатиме і духу Закону «Про фермерське господарство», адже цей Закон спрямований на створення умов для реалізації ініціатив громадян щодо виробництва товарної сільськогосподарської продукції, її переробки та реалізації на внутрішньому і зовнішньому ринку, а також для забезпечення раціонального використання і охорони земель фермерських господарств, правового та соціального захисту фермерів України.
Коли ми говоримо про землі для сімейних фермерських господарств, то впираємося в обмеженість кількості сільськогосподарських земель, які нині перебувають у державній чи комунальній власності і на які сподіваються особи, що планують створювати такі господарства.
Де брати землю для сімейних фермерських господарств?
Незважаючи на багаторічний процес приватизації сільськогосподарських земель колишніх колгоспів та радгоспів, ще доволі значна їх кількість знаходиться у державній та комунальній власності. При цьому щодо переважна більшість цих земель є землями державних сільськогосподарських підприємств, Академії наук України, сільськогосподарських навчальних закладів тощо. Багато розмов у суспільстві про доцільність приватизації частини цих земель. Напрошується риторичне запитання: а чому цільовими бенефіціарами такої приватизації не можуть бути сімейні фермерські господарства, зокрема такі, що будуть створені чи вже створені ветеранами і ветеранками?
Інший варіант: проведення перевірки на предмет виконання умов надання земель державної чи комунальної власності у оренду з метою виявлення недобросовісних користувачів; далі - розірвання з такими особами договорів оренди сільськогосподарських земель та передача їх тим, хто хоче створити сімейне фермерське господарство.
Також видаються доцільними перевірки господарств на предмет їх фактичного існування та безпосереднього використання саме ними земель.
Із власної практики знаю про випадки, коли земельну ділянку отримували для ведення фермерського господарства, а фермерське господарство як юридична особа навіть не створювалося. Водночас, земельну ділянку використовує стороння особа за договором суборенди.
Є випадки, коли власник сільськогосподарського підприємства з метою збільшення земельного банку отримував землю в користування для створення та ведення фермерського господарства, навіть реєстрував на себе фермерське господарство, а, фактично, цю землю використовує не фермерське господарство, а сільськогосподарське підприємство.
Ще одна схожа ситуація з власної практики: землю отримували підставні особи, які жодного дня самостійно її не використовували. Не зареєструвавши фермерське господарство як юридичну особу чи не зареєструвавшись фізичною особою-підприємцем після отримання у користування земельної ділянки з цільовим призначенням «для ведення фермерського господарства», такі особи, фактично, не виконали визначених законом умов надання цих земель.
За результатами таких перевірок і з’являться земельні ділянки для ветеранських сімейних фермерських господарств.
А щоб ситуація не повторювалася і земельні ділянки, передані ветеранам для створення сімейних фермерських господарств, не перейшли в інші руки, виглядає доцільним передбачити деякі обмеження. Наприклад, заборону на їхню суборенду. Чи обмеження терміну оренди таких ділянок. Або таке: продовження терміну дії договору оренди можливе за умови, якщо таке господарство протягом 3-5 років самостійно використовувало орендовану ділянку та вело фермерське господарство.
Також, доцільно повернутися до стимулювання діяльності сімейних фермерських господарств, зокрема, створених ветеранами і ветеранками війни. Наприклад, у перші 3-5 років після створення такого господарства встановлювати орендну плату на рівні земельного податку.
Дякуючи нашим захисникам та захисницям, які відвойовують у загарбника наші території, державі потрібно попіклуватися про їх післявоєнне майбутнє, а, отже, доцільно нині, ще до перемоги, прийняти зміни до законодавства, аби створити належні умови для розвитку малого ветеранського бізнесу на селі, зокрема, сімейних фермерських господарств.
Прес-служба Національної асоціації сільськогосподарських дорадчих служб України